淄博市水利局以案释法典型案例（某房地产项目未验先投案）

某房地产项目未验先投案

一、案情简介

淄博某置业公司开发的一处位于周村区北郊镇房地产建设项目于2018年10月开工建设，2021年竣工后逐步对外销售，业主陆续入住。2023年10月12日，淄博市水利局开展执法检查，发现该项目一直处于“投产使用、水土保持设施未完成自主验收”状态，其行为涉嫌违反《中华人民共和国水土保持法》第二十七条的规定，淄博市水利局进行拍照取证、制作调查笔录、勘验笔录等工作。

二、查处情况

2023年10月17日，淄博市水利局决定对该项目违法行为立案查处，依法送达《责令立即整改通知书》。10月31日，该建设单位开展自主验收，取得了水土保持设施自主验收报备回执，完成了水土保持设施自主验收工作。

2023年12月21日，淄博市水利局水事案件审委会进行审议，依据《中华人民共和国水土保持法》第五十四条规定，参照《山东省水行政处罚裁量基准》编号第0024号之规定，综合该单位“未验先投”违法行为的事实、情节、性质、社会危害程度以及整改情况等因素，建议对该单位作出罚款10万元的行政处罚。12月25日，淄博市水利局党组会研究讨论，同意案审会提出的行政处罚建议，12月28日，依法送达《淄博市水利局水行政处罚告知书》。当事人在法定期限内未提出陈述申辩、未申请听证，2024年1月12日，淄博市水利局下达了《淄博市水利局水行政处罚决定书》，建设单位申请延期至2024年4月25日前缴纳罚款，水利局下达延期（分期）缴纳罚款决定书、同意延期缴纳罚款。2024年4月11日，建设单位缴纳罚款，该案结案。

三、案例启示

淄博市地处鲁中南中低山丘陵极强烈侵蚀区，是山东省水土流失严重的地区之一。多年以来，水利部门不断“提素质、强监管、严执法”，严厉打击违反水土保持法律法规的行为，有效预防和减少人为水土流失。针对水土保持设施“未验先投”违法行为，形成以下执法模式：

（一）厘清违法行为主要构成要件

1.“未验先投”形式要件。首先，生产建设项目应当取得水土保持方案报告书或报告表，并取得行政许可决定书或批复同意后开工建设。其次，建设项目已经事实上投产使用，但该建设项目水土保持设施未经验收。该形式要件用以区分“未批先建”“未批先变”“未批先弃”等违法行为。

2.“未验先投”行为要件，即已实施生产建设项目的“投产使用”行为。该要件强调的是“投产使用”违法行为的存续，而不是简单的手续齐全或者物权变更。比如此案涉及房地产领域，如何定性开发商实施了“投产使用”行为？是开发商取得住建部门竣工验收备案证明书，还是简单的将合同约定的交房时间以后的时间确定为商品房“投产使用”起始时间，又或者是商品房完成了不动产权登记即为“投产使用”？对于商品房而言，如果业主持续正常使用水、电、气以及产生物业费、垃圾清运费，就可以认定“投产使用”。本案就是据此认定该项目已“投产使用”了。

3.“未验先投”事实要件界定，即水土保持设施未完成验收几种情况。生产建设项目水土保持设施在主体工程投产使用前未完成自主验收，或者自主验收不合格仍投产使用，均属于未完成验收具体情形。另外，生产建设单位完成水土保持设施自主验收和网站公示，未按规定取得水土保持方案审批机关报备证明的，视同为生产建设项目水土保持设施未经验收。

（二）闭环思维确保证据确凿

1.制作《询问笔录》《现场勘验笔录》和《现场勘验图》，确定生产建设项目具体位置和水土保持设施有关事实情况，证明当事人认可水土保持设施未开展自主验收。

2.通过调取不动产登记中心提供的部分《备案房产档案查档证明》，证明当事人已经完成产权转移，业主完成不动产权登记手续、合法取得商品房的产权。

3.国网山东省电力公司淄博供电公司周村供电中心提供的用电数据，证实该项目用户一直正常用电。

4.淄博市煤气有限公司提供的管道燃气使用数据，说明自2022年4月以来用气持续、稳定。

5.该项目物业管理部门提供的相关水费及物业费缴纳情况，说明小区物业2022年度代收水费总计为23.8708万元，自2022年3月1日起至今，已开始收缴部分入住业主的住宅物业费、垃圾清运费等相关费用。

行政违法行为查处，全面、依法、准确收集违法行为证据是关键之一。通过本案，对房地产领域的水土保持设施“未验先投”行为确认，可以通过联系不动产登记、国网电力公司、煤气公司和物业管理部门，确定产权转移、水电气使用数据及物业费缴纳等信息，掌握违法行为的直接证据和间接证据，合成完整、一致、客观、准确的证据链闭环，依法固定水土保持设施“未验先投”违法事实。

（三）监管、处罚同向发力

强化业务监管与执法衔接配合，丰富水土保持违法行为举报途径和线索发现渠道。业务监管发现的问题线索及时移交执法部门，案件查处后及时报送发布信用评价、信用修复等大数据；违法案件办结后通告业务部门启动水土保持信用评价等监管工作，形成监管、执法合力。